태국에서 집 구하기, 'Buying' or 'Rent' 당신의 선택은?

사와디 캅^^ 여러분의 슬기로운 태국 생활과 여행의 안내자, 태국 탐험가 'Son Sun' 입니다!

태국에서 장기체류를 하는 외국인이 살 수 있는 ‘주거 유형’에 대해서 지난 두 편에서 소개해 드렸습니다.

☞ 태국의 대표적인 주거 공간, ‘무반(Moo Baan)’ 엿보기

☞ 태국의 '콘도(Condo)'와 '아파트먼트(Apartment)', 혼동하면 큰일 납니다!

본인의 상황과 조건을 검토해서 적합한 '주거 유형'을 결정했으면, 다음은 "취득 유형(구입 or 렌트)은 어떻게 할 것인지"에 대한 결정이 남았습니다.

그래서 오늘은 주거 유형에 이어 “취득 유형과 취득時 유형별로 알아야 할 사항”에 대해 소개할까 합니다.

[태국에서 집 구하기, 'Buying or Rent'?]

▒ '무반 빌리지' 또는 '콘도' 구입(Buying)

외국인이 구입하기 어려운 '무반 빌리지'

태국은 원칙적으로 '토지나 토지가 있는 주택(무반, 단독주택 등)'은 외국인이 구입할 수 없습니다. 그러나, 원칙상이라고 말씀드렸으니, 당연히 예외가 있겠죠? 😎

그것은 태국에 법인을 설립하여 그 법인을 통해 소유하는 방법인 데, 외국인이 태국에 법인을 설립하려면 태국인과의 '합자 법인'만 가능하며 지분은 49%만 인정되므로, 결국 그 법인 명의로 '무반'이나 '단독 주택'을 사더라도 법적으로 49%의 소유권만 인정을 받게 됩니다.

[신규 분양 중인 무반 빌리지內 '공용 수영장']

[외국인에게도 분양하는 '무반 빌리지']

이 부분에서 “태국 부동산에 임하는 한국인과 중국인의 가장 큰 의식 차이”가 발생하는 데, 소유권 자체가 인정이 되지 않은 중국에 살다가 49%나 인정이 되는 태국은 중국인들에게는 ‘기회의 땅’ 이며, 실제로 태국에는 중국인을 대상으로 신규 개발하는 ‘무반 빌리지’가 많고, 중국인들의 부동산 취득을 전문적으로 지원하는 형식상 법인을 만들어주는 중국계 부동산 회사들도 많습니다.

그러나, 100% 소유권이 인정되는 한국과 달리 내 돈을 투자했음에도 불구하고 소유권 인정을 49% 밖에 못 받는다고 생각이 되면 한국인들은 굳이 사려고 하지 않는 데, 그래서 한국인은 현지 아내와 결혼을 한 경우를 제외하고는 ‘무반'이나 '단독 주택’을 구입하는 경우가 드뭅니다.

[외국인 분양에 대한 절차와 방법을 안내해주는 '분양 사무실']

외국인의 '콘도' 구입과 소유는 가능

태국에서 콘도는 외국인도 구입할 수 있는 데, “하나의 콘도 단지 세대 중 총 49% 까지만 외국인이 소유할 수 있다"라는 규정은 있습니다. 예를 들어, 하나의 콘도 단지가 총 100실 이라면 49실까지는 법적으로 외국인이 소유할 수 있다는 거죠!😎

[외국인 소유가 많은 럭셔리 콘도(파타야)]

그러나 실제로, 소유권 기준으로 외국인이 전체의 49%를 넘기기는 힘들기 때문에 외국인이 콘도를 구입하는 것은 절차적으로는 큰 어려움이 없고, 최근 고급 콘도들은 오히려 외국인을 대상으로 별도 분양도 하고 있는 실정인 데, 구입하려는 콘도를 계약하고 여권 및 은행 송금 증명서를 지참해 ‘토지청(Land Office)’에 소유권을 등록하고 ‘소유권 증서’를 받으면 구입이 완료되며, 이 모든 절차는 보통 Agent가 처리해 줍니다.

※ 그래서 태국에서 한국인을 포함한 일반 외국인의 부동산 투자의 타겟는 주로 ‘콘도’이며, 시세차익보다는 ‘임대수익’을 추구하는 방향으로 이뤄지고 있습니다.

[태국의 지역 '토지청'(라용)]

▒ '무반 빌리지' 또는 '콘도' 임대(Rent)

[태국에서 살 집 '렌트'하기]

외국인에게 손쉬운 '무반 빌리지' 임대

토지가 수반되어 있더라도 ‘임대’를 하는 데는 아무런 제약이 없기 때문에 자녀를 동반한 가족 단위 외국인들이 태국에 장기 체류할 때 가장 추천하는 주거형태 입니다.

※ 한국의 기업 주재원들이 자녀들을 동반해서 가족 전체가 파견을 나온 경우에는 대부분이 환경이 좋은 국제학교 주변의 ‘무반 빌리지’를 임차하여 생활하고 있습니다.

['임대' 광고 중인 '무반']

가장 일반적인 외국인의 태국 거주형태인 '콘도' 임대

2인 이하로 태국에 장기 체류하려는 외국인들에게 가장 추천하는 주거 형태로 본인의 경제적 상황과 태국 생활에서 필요한 조건을 검토해서 적당한 물건을 찾으려는 노력이 필요합니다.

[외국인 임대가 특히 많은 태국 유명 콘도 브랜드 '룸피니']

임대 기간은 보통 1년

태국에서의 '무반'과 '콘도'의 통상적인 임대 기간은 1년 이며, 대부분 1년 단위로 갱신을 합니다.

또한, ‘방콕 한달 살기’ 등의 컨셉으로 1~6개월 단기로 임대 계약하는 ‘콘도’도 있으며, 이 경우 임대료가 상승하며 필요에 의해 6~11개월 임대 계약도 이뤄지기는 하나, '임대 조건'이 까다롭고 원하는 매물도 구하기가 쉽지 않습니다.

단기 임대는 '임대 조건'이 까다롭고, 본인이 원하는 조건에 맞는 매출을 구하기가 쉽지 않습니다!

[단기 임대는 '임대 조건'이 까다롭고, 본인이 원하는 조건에 맞는 물건을 구하기가 쉽지 않습니다!]

'월세'가 일반적인 임대료 지급

월세가 일반적이며 한국과 달리 전세는 본 적이 없으며, 보통 '보증금' 명목의 "2개월치 월세에 해당하는 금액과 1개월치 월세를 입주前에 先 지불"합니다. 반면, 단기 임대(6개월 미만)의 경우에는 일부 3개월 단위로 임대료를 받기도 하며, 보증금으로는 보통 1개월치 월세를 지불하며 '지불방법'은 "현찰지급 또는 계좌 송금"이 일반적입니다.

[한국과 다른 '보증금 제도']

["현찰지급이나 송금"을 통한 임대료 지급]

관리비는 집주인이 부담

관리비는 ‘집을 소유한 자'가 부담하는 것이 일반적이나, 계약前에 관리비 지불에 대한 내용의 확인이 꼭 필요합니다.

▒ 계약 前 반드시 확인해야 하는 사항

'무반'이나 '콘도'를 '구입'하거나 '임차'하기 前에 반드시 꼼꼼히 확인해야 하는 사항입니다.

['계약서'는 세밀하게 작성하세요!]

구입時에는 집주인의 권리 상태부터 확인

우선, 반드시 '소유권 및 권리 증서'를 확인해서 "법적 소유권 분쟁이 없는지" 체크해야 하는 데, 이점은 세계 어느 나라나 동일하며 태국에서도 '관할 토지청'에서 확인이 가능합니다.

또한, 중개 수수료 외에도 등기 비용 및 기타 세금이 발생할 수 있으니, 구입 시 예상되는 모든 비용을 확인해야하며 구매하고자 하는 집이나 콘도의 상태(전기, 수도, 배관 시스템 등)를 반드시 점검합니다.

['계약내용'은 사전에 꼼꼼히 확인하세요!]

임대時에는 계약내용에 대해 세부적인 확인이 필요

무엇보다도 임대 계약서를 영문으로 꼼꼼히 작성하는 것이 중요하며, 특히 임대료/보증금/관리비와 임대 기간을 명확하게 명시하고, 집주인의 의무와 세입자의 의무를 철저히 기록해야 합니다.

또한, 임대前에 건물 상태를 점검하고, 수리 필요 사항을 계약서에 명시해야 합니다. 이는 계약 종료後 퇴거시 "보증금 반환 문제와 직결"되는 중요한 사항으로 훼손되거나 파손된 집기나 시설은 사진으로 남겨둬야 합니다.

[입주 前 꼼꼼한 사진 촬영은 미래의 손해를 예방하는 가장 확실한 대책입니다!]

▒ 태국의 부동산 거래時 중개 수수료

태국의 부동산 거래에 있어 '중개 수수료'는 물론 사전 계약에 따라 정해지나, 다음 내용이 관행적으로 이뤄진다고 현지 부동산 중개인인 아내 친구가 알려주었습니다.

매매時 '중개 수수료'는 3% 이며, 일반적으로 판매자가 부담

'수수료율'은 보통 판매 금액의 3%로 판매자(Seller)가 대부분 부담하며 구매자는 일반적으로 수수료를 따로 내지 않으나, 일부 고급 부동산 거래時에는 구매자와 판매자가 각자 중개인에게 수수료를 1.5%씩 나누어 지불하는 경우도 있습니다.

['파타야' 부동산 중개 사무실]

임대時 '중개 수수료'는 집 주인이 부담

금액은 임대 기간에 따라 차이가 있으나, 집주인이 부담하는 것이 일반적으로 1년 이상이면 1개월치 월세 / 6개월에서 11개월이면 반달치 월세가 수수료로 지급하는 것이 보통이며, 6개월 미만인 경우에는 사전에 상호 협의해서 정합니다. 단, 임차인이 외국인일 경우에 은근슬쩍 외국인에게 수수료를 부담시키는 악덕 집 주인과 중개인들이 있다고 하니 계약서를 꼼꼼히 작성하시길 바랍니다.

※ 일부 중개인은 외국인에게 이중 수수료를 요구하는 경우도 있다고 '커뮤니티'에서 본 기억이 있습니다.